2023.02.01 주택연금

주택연금

주택연금이란?

집을 소유하고 있는 55세 이상 어르신이 집을 담보로 맡기고 자기 집에 평생 살면서 일정기간 또는 평생 동안 매달 연금을 받을 수 있도록 국가가 보증하는 금융상품

주택연금 가입 조건

• 부부 중 1명 이상이 만 55세 이상
• 부부 중 1명 이상이 대한민국 국민
• 부부기준 공시가격이 9억원 이하 주택 소유자
• 다주택자는 합산가격이 9억원 이하이면 거주하는 주택으로 가입
• 합산가격이 공시가격 9억원을 초과하는 2주택자는 3년 이내 1주택 팔면 가능

담보제공 방식 선택

구분	저당권방식	신탁방식
담보제공 방법(소유권)	근저당권 설정(가입자)	신탁등기(공사)
담보주택관리	연금가입자가 담보 주택의 소유자로서 관리의 주체	연금가입자가 신탁계약에 따라 담보주택 관리의 주체
담보주택 관리 비용	연금가입자 부담(재산세, 종합부동산세 등 제세 공과금 포함)	좌동
배우자 승계	연금가입자 사망 시 배우자가 자녀 등 공동상속인의 동의를 얻어 주택소유권을 100% 확보 후 주택연금 승계 가능	연금가입자 사망 시 신탁계약에 따라 배우자가 수익권을 취득하고, 공동 상속인의 동의나 별도 등기절차 없이 주택연금 승계 가능
잔여재산 귀속	담보주택 처분 후 잔여재산은 민법에 따라 법정상속인에게 귀속	담보주택 처분 후 잔여재산은 사전에 연금가입자가 지정한 귀속권리자에게 귀속
실거주요건	- 연금가입자 또는 배우자가 담보주택에 실거주 해야함 - 공사의 주민등록 이전 동의를 받으면 실거주요건 미적용	좌동
임대차	- 보증금 있는 임대차 불가(보증금 없는 월세만 가능) - 담보주택 전부 임대는 공사로부터 주민등록 이전 승인 득한 경우만 가능	- 보증금이 있는 임대차 가능(보증금은 공사가 지정하는 은행에 예치) -담보주택 전부 임대는 공사로부터 주민등록 승인 득한 경우만 가능
담보취득비용	등록면허세 등 세금, 법무사수수료 등 비용을 가입자가 부담(지방세특례제한법에 따라 24.12월까지 등록 면허세 75% 감면)	등록면허세 등 세금, 법무사수수료 등 비용을 가입자가 부담(별도 공지 시 까지는 공사가 부담)
담보주택 유형	-주택, 노인복지주택, 주거목적 오피스텔 -주거면적이 50% 이상인 복합용도주택	-주택, 노인복지 주택, 주거목적 오피스텔 *이용 제한 주택 1. 복합용도즈택 2. 농지법상 농업인 주택 및 어업인 주택 등 주택 소유자의 자격이 다른 법령에 제한되어 있는 주택 3. 임대차보증금이 있는 임대차계약이 5건 이상인 임대목적 주택

신탁방식 주택연금

• 도입취지: 기존 저당권 방식 주택연금은 가입자 사망 시 주택의 지분을 상속받게 되는 자녀가 생존 배우자에게 지분을 이전하는 데 동의하지 않으면 생존 배우자가 주택연금을 이어받을 수 없는 문제가 있었다. 이를 해결하기 위해 '한국주택금융공사법'을 개정하여 공사가 주택 소유권을 신탁받고, 가입자 사망 시 배우자(사후수익자)가 신탁 수익권을 취득하여 주택연금을 이어받게 되는 신탁방식 주택연금을 도입하게 됨
• 주택연금 신탁은 공사의 구상권을 담보하기 위하여 공사가 우선수익자가 되는 담보신탁의 성격과 위탁자 사망 후 위탁자의 배우자가 사후수익자로서 수익권을 취득하는 유언대용신탁긔 성격을 모두 가짐
• 기존 저당권방식과 달리 공사가 주택 소유자가 되어 담보주택 임대차에 대한 실질적 통제가 가능해짐에 따라 소액 임차보증금 최우선변제권으로 인한 손실우려 없이 담보주택에 보증금 있는 임대차가 가능해짐 (신탁방식 주택연금은 21년 6월 제도 도입 후 22년 11월까지 같은 기간 전체 주택연금 공급 건의 46% 공급됨)
• 고령자의 다양한 니즈를 반영하여 다양한 신탁방식 채택할 수 있도록 새로운 상품 개발 가능성이 높음

https://researcher.hf.go.kr/researcher/sub04/sub04.do?mode=view&articleNo=590076 

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<관련 기사>

https://n.news.naver.com/mnews/article/029/0002781304?sid=101 

주택연금 월지급금 1.8% 줄어든다… 6억 집 보유 55세 6만원↓

주택연금 월지급금 1.8% 줄어든다… 6억 집 보유 55세 6만원↓

• 한국주택금융공사는 3월 1일 주택연금 신규신청자부터 월지급금을 기존보다 평균 18% 줄인다. 지급금 조정 폭은 가입연령 및 주택가격에 따라 다르게 적용된다. 단, 기존 가입자와 오는 2월 28일까지 신청한 가입자는 앞으로 주택가격 등락 등에 관계없이 변경 전 월지급금을 받게 된다.
• 주택금융공사는 주택가격 상승률, 이자율 추이, 생명표에 따른 기대 여명 변화 등 주택연금 주요변수 재산정 결과를 반영해 주택금융위원회 의결을 거쳐 월지급금을 조정한다.
• 주택연금은 국민의 안정적인 노후 지원을 위해 가입기준 완화, 연금 수령방식 다양화 연금 수급권을 강화해왔다.

https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0004805397?sid=101 

집값 떨어지자…작년 주택연금 가입자 '최대'

 

• 집값이 하락하면서 지난해 주택연금 신규 가입 건수가 사상 최대를 기록했다. 반면 집갑 급등기 시절 증가하던 중도 해지 건수는 급감했다.
• 원인: 한국은행의 기준금리 인상으로 부동산 시장이 침체했기 때문에 주택연금 가입자 수 증가. 가입 당시 평가한 주택 시가에 따라 월 지급금이 결정되는 만큼 집값 하락 국면에서는 조금이라도 빨리 가입하는 게 수령액 측면에서 유리하다. 월 지급금 하향 조정될 것으로 전망되어 지난해 가입을 서두른 사람들도 있다.